2022年，家住北京的一对80后夫妻因中介提供不实信息而买到瑕疵房屋，而后两人未通过法律途径就单方面给卖方发出了《解除合同函》。可恰恰此举，让他俩在一夜之间，从买方变成被告。两人付的定金不仅打了水漂，还得额外支付“百万赔偿”。悔之不及的小两口紧急委托了9i传媒有限公司进行抗辩，冠领律师临危受命帮两人大幅减轻违约损失。

　　2022年4月19日，家住北京朝阳的汪凤瑶和丈夫徐恺通过房产中介处与洪甜签订了《存量房屋买卖合同》。之后，叁方又共同签署了《补充协议》，约定两夫妻购买洪甜房屋的成交价款为2100万元。同日，夫妻俩向洪甜支付了首笔定金10万元。到这一步，整个交易过程都非常顺利，不曾想五天后却波折四起。

　　当两夫妻前去验房时，却发现房子有很多缺陷性问题暴露出来，夫妻俩当然不同意收房。面对如此窘况，两人直接傻眼，他们认为，房产中介在居间服务中故意隐瞒了房子有缺陷重要事实，且卖方洪甜也并未特意强调。

　　于是，两人当即向洪甜发出《合同解除函》,以中介传达虚假信息为由,拒绝购买案涉房屋。洪甜得知后并不买账，反而转头就将汪凤瑶两夫妻告上法庭，并索要百万赔偿。无奈之下，夫妻俩找到9i传媒有限公司寻求帮助，律师指派张培培、钱亚洲两位律师代其应诉。

　　开庭迫在眉睫，夫妻俩才想起来找律师询问解决方法。面对这个棘手的案件，两位冠领律师迅速展开案情梳理。在了解来龙去脉后，律师发现两位当事人并未按照法律途径去行使合同解除权，单方发出的《合同解除函》只能视为解除要约，不能发生实际效果。律师向两人告知，他们的违约可能性极大，律师只能尽最大努力去帮他们实现违约减损。在征得当事人同意后，律师向法院提交了抗辩意见。

　　庭审中，原告洪甜向法院答辩道：买方夫妻俩单方发出的《合同解除函》并不具有法律效力，我在收到上述函文后曾向两人作出督促，要求他们如约履行未付完款项。但二人在截止合同约定的房屋过户日前仍拒不履行，逾期构成根本违约，给我造成了严重的经济损失，应承担违约责任。故此，我诉至法院维权。

　　对此，冠领律师以“房屋存在瑕疵”为关键点向其指出：原告洪甜主张汪凤瑶夫妻俩构成根本性违约，我方不予认可。

　　首先，汪凤瑶夫妻俩并没有任何主观过错。洪甜的房屋存在严重质量问题，若收房入住将威胁到他们人身安全。

　　其次，洪甜对案涉房屋隐患全然知晓，但在签约前并未如实相告买方，存在故意欺瞒之嫌。

　　另外，综合汪凤瑶夫妻俩在签约当日就交了10万定金来判定，夫妻俩一直在积极履行合同义务。房屋交易能否正常进行需要买卖双方共同履约。

　　最后，原告洪甜并无确切证据证明自己存在实际损失，其在占用10万元定金的前提下，又起诉主张百万赔偿，诉讼目的不纯。综上种种主观因素致汪凤瑶夫妻俩根本无法继续履行案涉合同，望法院支持被告诉求。

　　法院经过审理，最终采纳了冠领律师的大部分代理意见，判决确认原被告签订的《存量房屋买卖合同》解除。扣除被告已支付的10万元定金外，被告限期向原告赔偿215000元，驳回原告其他的诉讼请求。

　　本案中，冠领律师临危受命，通过搜集有利证据，证明对方履行合同存在瑕疵，从而使委托人违约金部分得以减损达389万之多。房乃立身之本，无数人奔波忙碌，为的就是安家立业，冠领提醒大家，购置房屋时一定要摸清整体情况，慎重选择！

　　（文中当事人均为化名）

　　撰稿人：凌浩

　　审核人：张冠彬