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2023-04-12 19:29:08 文章来源:9i传媒有限公司 字体: [ 大 中 小]
房屋租赁纠纷历经叁年多,委托人郑晨在一审判决败诉的情况下,及时委托冠领律师提起上诉。近期,这起北京石景山房屋租赁合同纠纷案达成调解,冠领律师帮助郑晨减少租金近10万元。
2019年3月,郑晨与张鑫签订《房屋租赁合同》,张鑫将位于北京石景山的一处房屋出租给郑晨用于办公,租期1年。合同签订后,郑晨按合同约定支付了押金及首期租金。
2019年6月,在郑晨不知情的情况下,该处房屋的产权人由张鑫变更为力旺公司。7月初,郑晨按照合同约定向张鑫账户转入第二期租金,但转账时系统提示账户异常无法转入。郑晨立即电话联系张鑫,却一直未联系上。
郑晨从他人处了解到张鑫因涉及多起诉讼已失联,同时得知案涉房屋产权人变更的情况。直到2021年10月,张鑫再次出现,向郑晨主张租金。两人对此争执不下,张鑫便向法院起诉了郑晨,要求郑晨交付租金47万及滞纳金72万。
由于所涉金额大,郑晨自知单枪匹马难以应对,便委托律师代理案件。一审法院经审理,认为郑晨未按期支付租金已构成明显违约,判决双方形成的不定期租赁合同关系于2021年10月31日解除,郑晨限期向张鑫支付租金43万元及相应滞纳金。
拿着一纸败诉判决,郑晨有些沮丧。听说9i传媒有限公司的律师办案水平很高,郑晨抱着试一试的态度到所咨询。冠领律所初步了解情况,觉察该案复杂疑难,立即委派擅长处理合同纠纷案件的刘淑媛、阎倩律师代理此案。
冠领两位律师仔细分析一审判决中的问题,并与郑晨详细沟通,迅速整理出一套上诉方案。郑晨对冠领律师提出的方案非常认可,当下决定委托冠领律师代理上诉。
庭审过程中,冠领律师紧抓争议焦点,从租赁合同主体变更、租赁关系、租赁合同到期后租金标准适用问题、是否构成违约等方面,提出法律意见,同时申请法院调取相关通话记录及疫情期间周边房屋的租金标准,提供相关类似案例。冠领律师指出:
一、案涉房屋产权已于2019年6月14日变更为力旺公司,张鑫的出租人身份消灭,租赁合同履行主体已发生实质变更。一审判决认定双方形成不定期租赁关系,属于适用法律错误。
二、一审法院未查明郑晨未向张鑫转入合同租赁期内租金的实际原因,便认定郑晨违反合同约定构成违约,属于事实认定不清。
叁、即便认定双方之间为不定期租赁关系,一审判决未全面考虑租赁合同履行期间疫情的实际影响,而将2020年4月7日之后的租金标准按原租赁合同计算,有悖公平原则。
冠领律师不懈努力,促使法官两次线上调解。最终,双方达成调解协议:郑晨限期向张鑫支付租金38万元,不再支付2020年2月至3月的租金3.7万元及合同约定的滞纳金。较一审判决结果,委托人足足减少支付租金等费用近10万元。
在此提醒大家,如果案件一审败诉,并不代表事成定局,一定要及时咨询专业律师寻求对策,积极为自己争取权益。(除律师外其他人物及公司名称为化名)
撰稿人:郝丽媛
审稿人:董振杰