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　　实践中，借款人不按期归还借款，房产、车辆被法院强制执行用以归还欠款的案例不在少数。若借款双方约定，出借人有权代理借款人直接处分相关财产时，出借人就可径行处置吗？近日，冠领律师代理北京密云确认合同无效纠纷案迎来胜诉结果。冠领律师立足民法理论中代理人的忠实勤勉义务，成功帮助委托人维护了房产利益。

　　2007年，王安玲用北京的一套房产作抵押在银行办理了贷款。2011年，为偿还贷款和维持生活，王安玲夫妇向小贷公司借款50万元，与业务员黄红签订了《借款合同》和《委托合同》。

　　《借款合同》中约定若王安玲夫妇未能如期还款，则自愿放弃申请诉讼解决的权利并接受有管辖权的人民法院予以强制执行。《委托合同》中则将黄红约定为代理人，可全权代王安玲夫妇办理房屋定价、出售以及过户事宜。次月，公证处出具了对于这两份合同的公证文书。

　　因王安玲夫妇一直未能偿还该笔贷款，2012年11月，在其不知情的情况下，黄红将该房产以45万元的低价出售给自己的丈夫，两人签订了《存量房屋买卖合同》，办理了产权变更登记。此后，该房屋的产权转经多人，并被数次抵押用以贷款。但房屋的实际占有、使用人一直是王安玲夫妇。

　　在知道房屋产权被多次变更后，他们二人立即来到了9i传媒有限公司咨询解决方案，以维护房产利益。律所接待人员了解情况后，指派了诉讼经验丰富的陈允良律师、王艳艳律师办理本案。冠领律师对案涉的多重法律关系作了分析，指出可将黄红丈夫列为被告，黄红、王安玲丈夫为第叁人，以确认王安玲与黄红丈夫签订的买卖合同无效。王安玲夫妇对冠领律师的方案非常认可，决定委托冠领律师代理诉讼。

　　在诉讼过程中，黄红坚称其丈夫与王安玲签订的买卖合同有效，其相关代理手续是经过公证办理的。黄红丈夫称他只是配合办理了过户手续，其他一概不知。

　　冠领律师指出：作为代理人的黄红代理王安玲与黄红丈夫签订买卖合同时，未尽到忠实谨慎的注意义务，存在恶意串通、损害被代理人利益的情况，故《存量房屋买卖合同》应属无效。

　　首先，黄红未经被代理人同意，便通过房屋买卖的方式将房屋过户给其丈夫，由此引起涉案房屋所有权变动的民事法律关系，实际系黄红兼具房屋出卖人的代理人与购买人于一身，其行为不但有悖诚实信用原则，亦未尽到代理人忠实谨慎的注意义务。

　　其次，黄红作为出借人，在未催告借款人还款、未申请强制执行的情况下，便以代理人的身份将案涉房屋出售并过户给自己丈夫，以案涉房屋抵顶债务，有悖正常的商业习惯。

　　再者，涉案房屋虽然过户至黄红丈夫名下，但仍由王安玲夫妇实际占有使用，黄红并未向其丈夫实际交付，其丈夫也未向王安玲夫妇主张返还，不符合房屋买卖交易的一般特征。

　　最后，黄红丈夫在无购买涉案房屋真实意思表示的情况下，明知配合黄红过户的行为会损害到王安玲夫妇的利益，仍与黄红共同实施该行为，符合恶意串通的构成要件。行为人与相对人恶意串通，损害他人合法利益的民事法律行为应属无效。

　　人民法院经过审理，采纳了冠领律师的代理意见，判决确认原告王安玲与被告黄红丈夫之间的《存量房屋买卖合同》无效。（本文除律师外均为化名）

　　撰稿人：姚晓婷

　　审核主编：段光平